مدارک لازم برای اثبات مالکیت زمین  روستایی و کشاورزی (۱۴۰۲)

اثبات مالکیت و به خصوص اثبات مالکیت زمین از آن دست دعاوی و پرونده هایی است که به ندرت می توان بدون وکیل ماهر یا حداقل یک مشاور حقوقی آن را به سرانجام رساند. اگر قوانین و ماده های مشخصی برای اثبات مالکیت زمین و دیگر اموال وجود دارد، اما در مواردی که سند رسمی وجود ندارد یا فقط یک قولنامه قدیمی یا دست خطی که فردی فوت شده آن را نوشته، تنها سند ماست، راه اثبات و گرفتن حق می تواند بسیار دشوار شود.
وکلای اثبات مالکیت تیم «اکرم بهشتی» اما تعدا زیادی از این پرونده ها را به سرانجام رسانده و حل کرده اند و شما هم اگر درگیر یکی از این دعاوی هستید و به دنبال بهترین وکیل یا مشاور حقوقی مطمئن می گردید، با وکلای ما در ارتباط باشید و تماس بگیرید.
به هر روی بهتر است خودتان هم یکسری اطلاعات اولیه درباره اثبات مالکیت زمین را به دست آورید. در ادامه با مهم ترین موضوعات در این زمینه آشنا خواهید شد.

مالکیت چیست

می‌توان به تعریف مالکیت به عنوان رابطه‌ای بین فردی که مالک است و مالی که به او تعلق دارد اشاره کرد. به این ترتیب، مالک می‌تواند با استفاده از این رابطه از تمامی امتیازاتی که به عنوان مالک برای خود تعیین کرده، استفاده کند و به هر نحوی که می‌خواهد، از مال خود بهره ببرد. از طرف دیگر، با اعتماد به این حقوق مالکیت، می‌تواند از تصرف دیگران در مال متعلق به خود جلوگیری کند.
در مواقعی که در مورد مالکیت یک مال بین دو شخص اختلاف وجود دارد، بحث در مورد روش‌های اثبات مالکیت همچون اثبات مالکیت زمین و راه‌های اثبات مالک بودن مطرح می‌شود. در چنین شرایطی، فردی که ادعای مالکیت دارد، می‌تواند با رجوع به مرجع قضایی و ارائه مدارک و شواهد مورد نیاز، در صدد اثبات مالکیت خود بر مال مورد اختلاف دربیاید.

می‌توان به تعریف مالکیت به عنوان یک حق دائمی نیز اشاره کرد که به معنای آن است که مالکیت یک فرد به مدت محدودی نیست و برای همیشه باقی می‌ماند، حتی اگر مالک برای مدتی از استفاده از مال خود صرف نظر کند. به عبارت دیگر، اگرچه مالکیت قابل انتقال به فرد دیگری است، اما با انتقال مال به فرد دیگر، مالکیت از بین نمی‌رود و فقط از یک فرد به فرد دیگر منتقل می‌شود.
به علت دائمی بودن مالکیت، تا زمانی که مال وجود داشته باشد، این مالکیت نیز باقی خواهد ماند، ولی در صورتی که مال از بین برود، مالکیت نیز از بین می‌رود. به عبارت دیگر، تلف مال به معنای از بین رفتن مالکیت است. باید توجه داشت که در موارد دیگری نیز مالکیت می‌تواند از بین برود، حتی اگر مال باقی بماند. مثلا ممکن است مالک از مالکیت مال خود اعراض و اختیار مال را از مالکیت خود خارج کند. مثلا فرض کنید شخصی موبایلش را در صحرایی بیندازد و رها کند.

اثبات مالکیت چیست

زمانی که در باب مالکیت یک مال اختلافی به وجود می آید، بحث اثبات مالکیت و روش های اثبات آن مطرح می شود. در واقع، یکی از طرفین مجبور است از روش های مختلفی برای اثبات مالکیت خود بر مال مورد اختلاف استفاده کند. این روش ها در واقع، همان ادله اثبات دعوای حقوقی در قانون آیین دادرسی مدنی و قانون مدنی هستند که در دعوای اثبات مالکیت زمین نیز به کار می روند. روش های اثبات مالکیت که اثبات مالکیت زمین را نیز شامل می شوند، عبارتند از اقرار، سند، شهادت و امارات.

روش ها و دلایل اثبات مالکیت

اقرار: یکی از روش‌های اثبات مالکیت، اقرار است که در مواردی مانند مالکیت زن بر مهریه به کار می‌رود. ماده ۲۰۲ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۹۲ می‌گوید: «هرگاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل ذی‌حق بودن طرف او باشد، دلیل دیگری برای ثبوت آن لازم نیست.» از این‌رو، اگر در یک دعوای مالکیت کسی که مالکیت مال را دارد، ادعای خود را مطرح کرده و کسی که به طور ناحق مال را تصرف کرده است، به مالک اقرار کند که مال به وی تعلق دارد، مالکیت محقق شده و مال به مالک آن بازمی‌گردد.

سند: یکی از روش‌های مورد استفاده برای اثبات مالکیت، مانند اثبات مالکیت زمین کشاورزی، استفاده از سند است. سند می‌تواند به صورت عادی و یا رسمی باشد که معمولا به عنوان مهم‌ترین روش برای اثبات مالکیت مورد استفاده قرار می‌گیرد. مطابق با ماده ۱۲۸۳ قانون مدنی: “سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.” سند از جمله روش‌های اثبات مالکیت است که می‌تواند به صورت عادی و یا رسمی باشد. باید توجه داشت که انکار و تردید در مورد سند عادی قابل پذیرش است، در حالی که در مورد سند رسمی تنها می‌توان به جعل آن ادعا کرد.

شهادت: اثبات مالکیت از طریق شهادت، یکی از راه های مورد قبول در قانون آیین دادرسی مدنی است. ماده ۲۳۰ این قانون بند بر می گردد که مفاد آن بر این است که دعاوی مالی یا هر نوع دعوایی که در آن مال مورد اشاره باشد، با شهادت دو مرد یا یک مرد و دو زن، اثبات می گردد. به این ترتیب، برای اثبات مالکیت به وسیله شهادت، نیاز به حضور دو مرد یا یک مرد و دو زن به عنوان شاهد در دادگاه است.

اماره تصرف: بنا بر ماده ۳۵ قانون مدنی، تصرف به عنوان دلیل مالکیت مورد قبول است. بنابراین، اماره تصرف می تواند به عنوان یکی دیگر از روش های اثبات مالکیت در نظر گرفته شود. در اینجا، تصرف به معنای تصرفی است که از دید عرف، به عنوان مالکیت شناخته می شود. برای مثال در باب اثبات مالکیت زمین کشاورزی، کشاورزی که دور زمین خود را با حصار محافظت می کند و به طور منظم برای آبیاری و مراقبت از محصولات زمین خود اقدام می کند، تصرف مالکانه دارد.

برای اینکه اماره تصرف به عنوان دلیل مالکیت پذیرفته شود، تصرف باید واقعی و حقیقی باشد. به عنوان مثال، اگر شخصی به عنوان نماینده و وکیل صاحب مالی، برای آن تصرف کند، این تصرف به عنوان دلیل مالکیت پذیرفته نمی شود. همچنین، تصرف باید از منشا مشروع و قانونی برخوردار باشد. بنابراین، تصرف سارق در مورد مال مسروقه، دلیلی برای مالکیت وی نیست.

• مدارک لازم برای اثبات مالکیت
• برای اثبات مالکیت، مجموعه‌ای از مدارک مورد نیاز است که شامل موارد زیر می‌شود:
• • تصویر حقیقی سند رسمی
• • تصویر حقیقی رسید پرداخت وجه
• • داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی
• • شنیدن شهادت شاهدها و مطلعین
• • درخواست استعلام
• • شماره پرونده استنادی
• • تحقیقات محلی
• • اتیان سوگند
• • سایر دلایل

این مدارک و منضمات به منظور اثبات وجود و مالکیت یک مال یا دارایی، ارائه می‌شوند. به عنوان مثال، تصویر سند رسمی مالکیت، برای ثبت املاک و مستغلات و اثبات مالکیت زمین ضروری است. استماع شهادت شهود و مطلعین نیز به منظور ارائه شواهد و تایید ادعاهای مالکیت بکار می‌رود. همچنین، تحقیقات محلی و سایر دلایل و منضمات نیز ممکن است به عنوان شواهد و مدارک مورد نیاز برای اثبات مالکیت استفاده شوند.
اثبات مالکیت با قولنامه اگر یک ملک یا چند ملک در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد، به طور طبیعی سند رسمی هم نخواهد داشت. بنابراین، در صورتی که در معاملات مربوط به این نوع املاک، مشکلی پیش آید، شخصی که ادعای مالکیت را دارد، باید قولنامه را به دادگاه ارائه دهد تا بتواند ادعای خود را ثابت کند.

قولنامه های عادی در این نوع معاملات استفاده می شوند و می توانند به عنوان دلیل اثبات در دادگاه ها مورد استفاده قرار بگیرند. در صورتی که دلایلی مانند قولنامه عادی، تصرف ملک، گواهی افراد و غیره وجود داشته باشد و دادگاه با توجه به آنها، به ادعای مالکیت پی ببرد، حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می شود.

• ویژگی‌های مربوط به اثبات مالکیت با استفاده از قولنامه عادی شامل موارد زیر است:
• • اقرار به عدم داشتن مالکیت رسمی
• • گواهی گواهان
• • اسناد مالکیت عادی
• • اماره
• • سوگند خوردن

همانطور که در ابتدا گفتیم، اثبات مالکیت زمین یا مستغلات با قولنامه در بیشتر مواقع سخت است و مدارک زیادی باید ارائه شود. از همین رو وجود یک وکیل متخصص به امور اثبات مالکیت می تواند شما را نجات دهد و حتی بسیار سریع تر انجام شود. کاری که وکلای اثبات مالکیت تیم «اکرم بهشتی» سالها تجربه آن را دارند.
اثبات مالکیت زمین روستایی
یکی از بزرگترین مسائلی که در پرونده‌های مربوط به زمین‌های روستایی مطرح می‌شود، مربوط به تعیین مرزهای دقیق این زمین‌هاست. با توجه به اینکه در اسناد و مدارک مربوط به این زمین‌ها، معمولاً حدود زمین به صورت دقیق مشخص نشده است، بررسی و تعیین این مسئله یک چالش بسیار جدی به حساب می‌آید.
در اولین مرحله برای اثبات مالکیت زمین روستایی خود، باید وضعیت دقیق زمین را مشخص کنید. بهتر است این کار را با کمک یک وکیل انجام دهید، زیرا وکلای متخصص به شما کمک خواهند کرد تا تمامی مدارک موردنیاز را برای اثبات مالکیت تهیه کنید و آن‌ها را در دادگاه ارائه دهید. پس از تهیه و جمع‌آوری مدارک، باید یک دادخواست رسیدگی به پرونده را تهیه کنید. دادخواست باید دارای ادبیات خاص خود باشد و برخی از موارد حقوقی نیز باید در آن رعایت شود.
یکی از اصلی‌ترین روش‌های برای اثبات مالکیت زمین روستایی، استفاده از سند و مدارک مربوط به آن است. اگر شما سندی برای زمین خود دارید که به نام شما ثبت شده است، می‌توانید به راحتی در دادگاه دفاع کرده و مالکیت خود را اثبات کنید. البته باید به این نکته توجه داشت که سند شما باید معتبر و قابل قبول باشد، در غیر اینصورت، حق مالکیت به شما داده نخواهد شد. همچنین، داشتن سابقه سکونت در ملک یا زمین می‌تواند در روند اثبات مالکیت شما تاثیرگذار باشد.
روش دیگری که می‌توانید برای اثبات مالکیت زمین روستایی استفاده کنید، استفاده از شواهد مربوط به آن زمین است. اما باید به این نکته توجه داشت که شاهدی که می‌خواهید ارائه دهید، باید دارای شرایط خاصی باشد تا در دادگاه مورد قبول قرار گیرد.
یک نکته بسیار مهم که باید به آن توجه داشت، استفاده از یک وکیل حرفه‌ای در این روند. یک وکیل ماهر، به شما در این زمینه کمک خواهد کرد تا بهترین روش را برای اثبات مالکیت زمین‌تان پیدا کنید و به شکل بهتری از حقوق خود دفاع کنید. به همین دلیل، پیشنهاد می‌شود که حتما از خدمات یک وکیل خبره و متخصص استفاده کنید.
اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی
در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، باید به قانون توجه شود که مالکیت یک ملک تنها با داشتن سند مالکیت و ثبت آن در دفتر املاک به نام مالک، تأیید می‌شود. به عبارت دیگر، اگر یک ملک دارای سابقه ثبتی باشد و سند مالکیت معتبری داشته باشد، دیگران نمی‌توانند ادعای مالکیت آن را داشته باشند. زیرا قانون معتقد است که مالکیت ملک بر اساس قوانین ثبتی قبلاً تأیید شده و مالکیت قانونی را دارد.
بنابراین، در صورتی که یک ملک دارای سابقه ثبتی باشد و دارای سند مالکیت رسمی باشد، دعوای ادعای مالکیت دیگران قابل قبول نیست. در واقع، محاکم در این مورد قطعیت می‌دهند و دعوایی که به منظور اثبات مالکیت بر روی ملکی با سند رسمی ارائه شده است، مورد استماع قرار نمی‌گیرد.
در صورتی که دعوای اثبات مالکیت بر روی ملکی با سابقه ثبتی ارائه شود و دادگاه حکم به مالکیت فرد مدعی دهد، این با خلاف قوانین ثبتی و اصول قانونی است. این امر می‌تواند به وجود دو مالک برای یک ملک منجر شود که قانون ثبت این مسئله را نمی‌پذیرد.
به طور خلاصه، قانون ثبت تأیید می‌کند که فردی که سند مالکیت رسمی و دفتر املاک ثبت شده به نام او دارد، مالک واقعی ملک است. بنابراین، در مورد ملکی که دارای سند مالکیت رسمی است، دعوای ادعای مالکیت دیگران قابل قبول نیست.

دادخواست اثبات مالکیت

اثبات مالکیت با سند عادی

احراز مالکیت با استفاده از سند های رسمی، نیازمند داشتن مدارک و مستندات کافی است. در این شرایط، حکم قاضی، به وجود شواهد و مستندات کافی، بستگی دارد. بنابراین، خواهان باید با ارائه مدارکی مانند مبایعه نامه و تصرف نامه، قاضی و دادگاه را در خصوص مالکیت خود برای ملک مورد نظر، قانع کند. در این شرایط، خواهان یا شاکی، کسی است که مالکیت مورد ادعای خود را دارد، و متهم یا متهم به فروش غیرقانونی ملک، یا سکونت غیرقانونی در ملک مورد نظر است. همچنین، افراد دیگری که در این موضوع نقش دارند، به عنوان خوانده در دعوای حقوقی مرتبط با ملک، به دادگاه دعوت خواهند شد، تا تکلیف مالکیت روشن شود.
مهم است به یاد داشته باشیم که دعوای حقوقی مرتبط با ملک های دارای سند رسمی، هیچ گاه قابل استماع نیست. مگر اینکه ادعا شود سند جعلی است. بنابراین، دعوای اثبات مالکیت زمین برای ملک های دارای سند رسمی، مخالف قوانین و مقررات است و اگر چنین دعوایی مطرح شود، دادگاه می تواند برایش عدم استماع دعوا را صادر کند.
برای اثبات مالکیت زمین با استفاده از اسناد رسمی، شخص مورد نظر باید توانایی اثبات داشته باشد که یکی از اسباب تملک را در اختیار دارد، یا به مدارکی مانند اماره تصرف استناد کند. اسباب تملک شامل قراردادها و عقود کتبی و شفاهی، ارث نامه، تصرف به شفعه، حیازت و مباهات و شهادت شاهد هستند. به اماره تصرف هر چیزی گفته می‌شود که نشانه‌ای از کاشفیت و یا وجود چیز دیگری داشته باشد. به عنوان مثال، تصرف‌نامه، عقدنامه، قرارداد و… که نشانگر تصرف کسی بر چیزی مشخصی هستند. باید توجه داشت که این اسناد فقط در صورتی اهمیت قانونی و حقوقی دارند که پس از تنظیم قرارداد، فسخ، اقاله یا ابطال نشده باشند.

نمونه رای اثبات مالکیت

«در خصوص دعوی خانم ش.ر. فرزند م. به طرفیت ۱- آقای م.ح. فرزند ح. ۲- خانم پ.الف. فرزند م. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی؛ مقوم به ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال با احتساب کلیه هزینه های دادرسی و قانونی؛ اخذ پایانکار؛ صورت مجلس تفکیکی مربوط به پلاک ثبتی ۴۸۸ فرعی از ۳ اصلی بخش ۱۰ با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی و مستندات دعوی نظر به اینکه به دلالت پاسخ ثبت به شماره ۴۹۰۲۷- ۱۴/۱۰/۹۰ پلاک ثبتی مذکور موات اعلام گردیده است و با توجه به اینکه به استناد تبصره ذیل ماده ۶ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۰ کلیه اسناد مالکیت پلاک‌هایی که موات تشخیص گردیده باطل می‌گردد دعوی مطروحه از ناحیه خواهان؛ قبل از طرح قانونی دعوی با رعایت تشریفات قانونی نسبت به رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری و اعاده مالکیت سابق و استقرار مالکیت رسمی و قانونی وی قابلیت پذیرش و استماع را ندارد لهذا بنا به مراتب فوق به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب قرار رد دعوی خواهان به کیفیت حاضر را صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.»